Fehlinformationen zu Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen

Was sind Wertsicherungsklauseln?

Wertsicherungsklauseln sind Vereinbarungen in Mietverträgen, die erlauben, dass die Miete an die Inflation angepasst werden kann (Indexanpassung). Kommt es zu einer allgemeinen Preiserhöhung steigt somit auch die Miete.  

Wie können Wertsicherungsklauseln aussehen?

Mietverträge können sehr unterschiedlich sein – auch im Hinblick auf die  Wertsicherungsklauseln. Gemeinsam ist allen sogenannten Indexklauseln, dass sie Regeln festlegen, nach denen sich die vereinbarte Miete (ohne Betriebskosten) verändert. Meist erfolgt diese Veränderung angepasst an die Inflation (entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex, VPI).

Wertsicherungsklausel - Beispiel 1

Wertsicherungsklausel - Beispiel 2

Was steht im Konsumentenschutzgesetz?

Seit 1979 gibt es im Konsumentenschutzgesetz (§ 6 Absatz 2 Ziffer 4) eine Bestimmung, die Unternehmer:innen das Verwenden von Vereinbarungen verbietet, nach denen eine Preiserhöhung bereits in den ersten beiden Monaten möglich wäre – das gilt gegenüber Verbraucher:innen und nur sofern nicht anderes einzeln ausgehandelt wurde.

Diese Regelung schützt Konsument:innen vor unerwarteten Mehrkosten und verlangt von Unternehmer:innen, Preise zumindest zwei Monate lang stabil zu halten. Das gilt auch für Mietverträge. Vermieter:innen müssen jedoch nicht zwingend einen entsprechenden Hinweis in den Vertrag aufnehmen, damit eine Indexklausel gültig bleibt.

Was bedeutet das aktuelle Urteil des Verfassungsgerichtshofs?

Das aktuelle Urteil des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) sagt nicht, dass Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen grundsätzlich erlaubt oder verboten sind. Der VfGH hat nur bestätigt, dass zwei bestehende Paragrafen – aus dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG) und dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) – verfassungskonform sind.

Diese Bestimmungen schützen weiterhin Konsument:innen, also auch Mieter:innen, vor unfairen Vertragsklauseln und unerlaubten Preiserhöhungen. Ob eine bestimmte Wertsicherungsklausel gültig ist, muss aber immer noch im Einzelfall von einem Gericht entschieden werden.

Was gilt in Altbau- und Genossenschaftswohnungen?

Altbauwohnungen

Viele Mietverträge im Altbau sehen eine Wertsicherung nach den sogenannten Richtwertsprüngen vor, die Mieterhöhungen frühestens ab Mai eines Jahres erlauben. Jedenfalls bei Verträgen, die zwischen Mai und Februar abgeschlossen werden, ist das in Bezug auf die 2-Monats-Regel kein Problem.

Genossenschaftswohnungen

Für Genossenschaftswohnungen (= Mietwohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen) gilt ein eigenes Spezialmietrecht – geregelt im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Es erlaubt meist nur einen kostendeckenden Mietzins, also eine Miete, die die tatsächlichen Ausgaben der Bauvereinigung abdeckt. Wenn sich diese Kosten ändern (z. B. durch höhere Kreditrückzahlungen), ändert sich auch die Miete automatisch. Solche Mieterhöhungen entstehen nicht durch Indexklauseln, sondern durch gestiegene Kosten. Deshalb gibt es bei Genossenschaftswohnungen kaum rechtswidrige Wertsicherungsklauseln.

Wann können Wertsicherungsklauseln rechtswidrig sein?

Die AK hat in den vergangenen Jahren sogenannte Verbandsverfahren (bei diesen Verfahren ist die AK die Klägerin – in diesen Verfahren werden die Verträge von Unternehmen strenger geprüft, als bei Klagen von Konsument:innen) geführt, die nahelegen, dass eine Rechtswidrigkeit vorliegen kann, wenn

• eine Wertsicherungsvereinbarung eine Erhöhung des Entgeltes bereits in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss zulässt
• eine Wertsicherungsvereinbarung Erhöhungen des Entgeltes vorsieht, Senkungen aber ausschließt
• eine Wertsicherungsvereinbarung vordatiert ist, wodurch die erste Anhebung der Miete die Inflation aus der Zeit vor dem Mietvertragsabschluss miteinschließt
• eine Wertsicherungsvereinbarung intransparent formuliert wurde
• eine Wertsicherungsvereinbarung auf einen sachlich nicht gerechtfertigten Index abstellt

Wenn sich Vermieter:innen nicht an das Gesetz halten, und rechtswidrige Vertragsformulare verwenden, müssen sie auch mit Sanktionen rechnen.

Musterverfahren und Erfolge der AK

Musterverfahren

Um herauszufinden, bei welchen Mietverträgen auch Privatpersonen zu viel bezahlte Miete zurückfordern können, führt die AK derzeit mehrere Musterverfahren. Welche Vereinbarungen tatsächlich rechtswidrig sind, wird aber erst nach Abschluss dieser Verfahren klar sein – eine abschließende Klärung wird 2025 nicht mehr erwartet.

Wir bitten um Verständnis dafür, dass wir aufgrund der bereits laufenden Verfahren keine weiteren Musterverfahren übernehmen können.

Erfolge der AK

Die Arbeiterkammer hat bereits mehrere Verbandsverfahren gegen gewerbliche Vermieter:innen geführt, deren Verträge Mieterhöhungen schon in den ersten zwei Monaten zuließen. Der Oberste Gerichtshof gab der Arbeiterkammer recht und entschied 2023 erstmals, dass solche Vereinbarungen gegen das Konsumentenschutzgesetz verstoßen.

Forderungen an die Regierung

Vermieter:innen haben in den letzten Jahren hohe Gewinne erzielt – die Bundesregierung muss jetzt handeln und Mietsteigerungen begrenzen!

Zwischen Anfang 2022 und Mitte 2023 stiegen die Kategoriemieten um 24 %. Kategoriemieten werden regelmäßig in Altbau-Mietverträgen eingehoben, die zwischen 1982 und März 1994 abgeschlossen wurden, sie richten sich nach vier Ausstattungskategorien A bis D, wobei A die beste Kategorie mit dem höchsten Mietzins ist und D die schlechteste.

Die Richtwertmieten, die meist bei Altbaumietverträgen gelten, die ab März 1994 abgeschlossen wurden, stiegen im gleichen Zeitraum um knapp 15 %.

Trotz steigender Mieten fließt nur ein kleiner Teil in die Erhaltung. Steigerungen der gesamten Miete mit einer Erhöhung der Erhaltungskosten zu begründen, ist daher fragwürdig.

Vermietung ist kein Arbeitseinkommen, und ein automatisches Recht auf volle Inflationsanpassung ist nicht angemessen.

Die Regierung muss jetzt die versprochene Mietpreisbremse umsetzen, um faire und angemessene Mieten zu sichern.