Heiz­kos­ten überprüfen

Das Prinzip des Heizkostenabrechnungsgesetzes ist einfach: Wer mehr verbraucht, zahlt mehr. Kompliziert ist aber oft die Abrechnung. Der Wärmeversorger muss die Heizkosten über einen Zeitraum von zwölf Monaten abrechnen.

Folgende Punkte muss die Abrechnung enthalten

• Abrechnungsperiode 
• Heiz- und Warmwasserkosten, summenmäßig getrennt
• beheizbare Nutzfläche 
• Gesamtverbrauch für das Gebäude für Heizung oder Warmwasser 
  
• Verhältnis zwischen den Verbrauchsanteilen und den Kosten, die nach der beheizbaren Nutzfläche errechnet werden 
  
• Anteil der Energie- und sonstigen Kosten, die auf die Wohnung des Rechnungsempfängers entfallen
  
• geleistete Vorauszahlungen 
  
• Überschuss oder Fehlbetrag 
  
• Ort und Zeitraum für die Einsicht in die Abrechnung
  
• einen Hinweis auf die Folgen der Abrechnung

Berechnungsbasis

Die Heizkostenabrechnung wird für die beheizbare Nutzfläche erstellt. Das ist die gesamte Bodenfläche der Wohnung und sonstigen Räume wie beheizter Gemeinschaftsbereich in Keller oder Dachboden. Abgezogen werden die Wandstärken. Stiegen, offene Balkone oder Terrassen zählen nicht dazu. Ist eine Loggia oder ein Balkon jedoch gänzlich verbaut, wird er zur beheizbaren Nutzfläche dazu gerechnet, auch wenn kein Heizkörper darin montiert ist. Die Heiz- und Warmwasserkosten werden je nach Wohnobjekt und Wärmeversorger unterschiedlich aufgeschlüsselt. Bei einer Zentralheizung beziehungsweise zentralen Warmwasseraufbereitung unterscheidet man sowohl bei Warmwasser als auch der Heizung zwischen „Energiekosten“ und „sonstigen Kosten“.

Keine Preisgrenze

Das Heizkostenabrechnungsgesetz regelt die Verteilung der Kosten, eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der verrechenbaren Heizkosten gibt es nicht. Hier gelten prinzipiell die Preise, zu denen die Heizmaterialien eingekauft wurden. Bei Fernwärme gilt der Preis, der mit dem Wärmelieferanten vereinbart wurde.

Energiekosten

Unter Energiekosten fallen die Aufwendungen für den Energieträger wie Öl, Gas oder Kohle plus Stromkosten für den Betrieb des Brenners oder der Umwälzpumpe. Die „sonstigen Kosten“ fallen für Betreuung, Wartung, Ablesung und die Abrechnung an. Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an der Zentralheizungsanlage müssen aus der Mietzinsrücklage der Vermieter aus den Mieteinnahmen gedeckt werden.

Wasser und Heizen

Für die Verrechnung der Energiekosten müssen der Aufwand für Heizung und Warmwasser getrennt erfasst werden. Ist das nicht möglich, nimmt der Gesetzgeber einen Anteil von 70 Prozent fürs Heizen und 30 Prozent fürs warme Wasser an. Mit dem Wärmelieferanten kann auch eine andere Aufteilung vereinbart werden, dem müssen jedoch alle Beteiligten zustimmen. Als Rahmen dafür sieht das Gesetz einen Heizkostenanteil zwischen 60 und 80 Prozent vor.

Teilungsschlüssel

Wird der Verbrauch in den einzelnen Wohneinheiten erfasst, werden zwischen 55 und 75 Prozent der Energiekosten aufgrund des individuellen Aufwands verrechnet. Der Rest ergibt sich nach der beheizbaren Nutzfläche. Wurde für diese Aufteilung keine Vereinbarung zwischen Kunden und Lieferanten geschlossen, so sieht der Gesetzgeber einen Schlüssel von 65 Prozent für den gemessenen Verbrauch und 35 Prozent für die beheizbare Nutzfläche vor. Bei älteren Gebäuden lautet diese Aufteilung meist 60 zu 40 Prozent. Die „sonstigen Kosten“ werden ausschließlich auf Basis der beheizbaren Nutzfläche aufgeteilt.

Mieterwechsel

Kommt es während einer Abrechnungsperiode zu einem Mieterwechsel, kann der ausziehende Mieter eine Zwischenablesung verlangen. Die Kosten dafür trägt er selbst. Die Abrechnung erfolgt aber in jedem Fall erst am Ende der Abrechnungsperiode. Dann können die Kosten auf Basis der Zwischenablesung auf alten und neuen Mieter aufgeteilt werden. Findet keine Zwischenablesung statt, werden die Kosten aliquot verrechnet (zB 3/12 Vormieter, 9/12 Nachmieter).