Heiz­­kos­t­en über­prüf­en

Das Prinzip des Heizkostenabrechnungsgesetzes ist ein­fach: Wer mehr verbraucht, zahlt mehr.

Kompliziert ist aber oft die Abrechnung. Der Wärmeversorger muss die Heizkosten über einen Zeitraum von zwölf Monaten abrechnen.

Folgende Punkte muss die Abrechnung enthalten

• Abrechnungsperiode
• Heiz- und Warmwasserkosten, summenmäßig getrennt
• beheizbare Nutzfläche
• Gesamtverbrauch für das Gebäude für Heizung oder Warmwasser
  
• Verhältnis zwischen den Verbrauchsanteilen und den Kos­ten, die nach der beheizbaren Nutzfläche errechnet wer­den
  
• Anteil der Energie- und sonstigen Kosten, die auf die Wohn­ung des Rechnungsempfängers entfallen
  
• geleistete Vorauszahlungen
  
• Überschuss oder Fehlbetrag
  
• Ort und Zeitraum für die Einsicht in die Abrechnung
  
• einen Hinweis auf die Folgen der Abrechnung

Berechnungsbasis

Die Heizkostenabrechnung wird für die beheizbare Nutz­fläche erstellt. Das ist die gesamte Bodenfläche der Wohnung und sonstigen Räume wie beheizter Gemeinschaftsbereich in Keller oder Dachboden. Abgezogen werden die Wandstärken. Stiegen, offene Balkone oder Terrassen zählen nicht dazu. Ist eine Loggia oder ein Balkon jedoch gänzlich verbaut, wird er zur beheizbaren Nutzfläche dazu gerechnet, auch wenn kein Heizkörper darin montiert ist. Die Heiz- und Warm­wasser­kost­en werden je nach Wohnobjekt und Wärmeversorger unter­schied­lich aufgeschlüsselt. Bei einer Zentralheizung be­zieh­ungs­weise zentralen Warmwasseraufbereitung unter­schei­det man sowohl bei Warmwasser als auch der Heizung zwischen „Energiekosten“ und „sonstigen Kosten“.

Keine Preisgrenze

Das Heizkostenabrechnungsgesetz regelt die Verteilung der Kosten, eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der ver­rech­en­bar­en Heizkosten gibt es nicht. Hier gelten prinzipiell die Preise, zu denen die Heizmaterialien eingekauft wurden. Bei Fernwärme gilt der Preis, der mit dem Wärmelieferanten ver­ein­bart wurde.

Energiekosten

Unter Energiekosten fallen die Aufwendungen für den Ener­gie­träg­er wie Öl, Gas oder Kohle plus Stromkosten für den Be­trieb des Brenners oder der Umwälzpumpe. Die „sonst­ig­en Kosten“ fallen für Betreuung, Wartung, Ablesung und die Abrechnung an. Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an der Zentralheizungsanlage müssen aus der Mietzinsrücklage der Vermieter aus den Mieteinnahmen gedeckt werden.

Wasser und Heizen

Für die Verrechnung der Energiekosten müssen der Aufwand für Heizung und Warmwasser getrennt erfasst werden. Ist das nicht möglich, nimmt der Gesetzgeber einen Anteil von 70 Prozent fürs Heizen und 30 Prozent fürs warme Wasser an. Mit dem Wärmelieferanten kann auch eine andere Auf­teil­ung vereinbart werden, dem müssen jedoch alle Be­teil­igt­en zustimmen. Als Rahmen dafür sieht das Gesetz einen Heiz­kost­en­an­teil zwischen 60 und 80 Prozent vor.

Teilungsschlüssel

Wird der Verbrauch in den einzelnen Wohneinheiten erfasst, werden zwischen 55 und 75 Prozent der Energiekosten auf­grund des individuellen Aufwands verrechnet. Der Rest ergibt sich nach der beheizbaren Nutzfläche. Wurde für diese Auf­teil­ung keine Vereinbarung zwischen Kunden und Lieferanten geschlossen, so sieht der Gesetzgeber einen Schlüssel von 65 Prozent für den gemessenen Verbrauch und 35 Prozent für die beheizbare Nutzfläche vor. Bei älteren Gebäuden lautet diese Aufteilung meist 60 zu 40 Prozent. Die „sonstigen Kos­ten“ werden ausschließlich auf Basis der beheizbaren Nutz­fläche aufgeteilt.

Mieterwechsel

Kommt es während einer Abrechnungsperiode zu einem Miet­er­wech­sel, kann der ausziehende Mieter eine Zwischen­ab­les­ung verlangen. Die Kosten dafür trägt er selbst. Die Ab­rech­nung erfolgt aber in jedem Fall erst am Ende der Ab­rech­nungs­periode. Dann können die Kosten auf Basis der Zwischen­ab­lesung auf alten und neuen Mieter aufgeteilt werden. Findet keine Zwischenablesung statt, werden die Kosten aliquot verrechnet (zB 3/12 Vormieter, 9/12 Nach­miet­er).