Wann ist eine Maklerprovision unzulässig?

1. Maklerprovision bei Miete und Kauf – die Grundregeln

Für Mieter:innen

Seit 1. Juli 2023 gilt:

Bestellerprinzip (Erstauftraggeberprinzip)

Das bedeutet:

• Die Person, die den Makler oder die Maklerin zuerst beauftragt, muss zahlen.
• Das ist in der Praxis meist die Vermieterseite.

Wichtig für Sie als Mieter:in

Sie müssen nur dann eine Provision zahlen, wenn:

• Sie selbst aktiv einen Suchauftrag an ein Maklerbüro erteilen
• und damit als Erstauftraggeber:in gelten
  

Für Käufer:innen (Eigentumserwerb)

Beim Wohnungskauf gilt weiterhin:

Wenn ein Kauf über einen Makler oder eine Maklerin zustande kommt, kann eine Provision grundsätzlich vereinbart und verlangt werden.

Aber wichtig:

Auch beim Kauf gilt:
Nicht jede verlangte Provision ist automatisch rechtmäßig.

2. Wann KEINE Maklerprovision zulässig ist (Miete und Kauf)

In beiden Bereichen – Miete und Kauf – gibt es klare gesetzliche Grenzen. Eine Provision ist unzulässig, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt.

1. Echtes Eigengeschäft der Makler:innen

Für Mieter:innen und Käufer:innen gleich

Keine Provision darf verlangt werden, wenn die Maklerperson selbst die Vertragspartei ist.

Das heißt:

• Makler:in ist selbst Vermieter:in und vermietet direkt
• Makler:in ist selbst Eigentümer:in und verkauft die Wohnung

Bedeutung für Sie

Es gibt dann keine echte Vermittlung durch eine dritte Person.

Deshalb ist jede Provision unzulässig.

2. Wirtschaftliches Eigengeschäft (Firmen sind verbunden)

Für Mieter:innen und Käufer:innen gleich

Auch wenn verschiedene Firmen auftreten, kann ein Eigengeschäft vorliegen.

Das ist der Fall, wenn:

• Maklerfirma und Verkäufer- oder Vermieterfirma dieselben Eigentümer:innen oder Geschäftsführer:innen haben
• oder wirtschaftlich eng verflochten sind
• und letztlich dieselben Personen profitieren

Entscheidend ist nicht der Firmenname, sondern die tatsächliche wirtschaftliche Verbindung.

Beispiel aus der Rechtsprechung (AK-Fall)

Die Arbeiterkammer hat erfolgreich 8.064 Euro Provision zurückgeklagt.

Der Oberste Gerichtshof stellte klar:
Auch wenn Firmen formal getrennt sind, liegt ein unzulässiges Eigengeschäft vor, wenn dieselben Personen dahinterstehen.

Folge: Keine Provision darf verlangt werden.

3. Wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis

Für Mieter:innen und Käufer:innen gleich

Ein Naheverhältnis liegt vor, wenn:

• Makler:in und Vermieter:in bzw. Verkäufer:in wirtschaftlich eng verbunden sind
• oder familiäre Beziehungen bestehen 

Wichtig: Informationspflicht

Sie müssen vor Vertragsabschluss darüber informiert werden.

Die Information muss:

• schriftlich erfolgen
• klar und verständlich sein
• konkret erklären, welches Naheverhältnis besteht 

Wenn Sie nicht richtig informiert wurden

Dann darf keine Provision verlangt werden.

Beispiel aus der Rechtsprechung (AK-Fall)

Konsument:innen wurden nur allgemein auf ein „mögliches Naheverhältnis“ hingewiesen.

Das Gericht entschied:
Das ist zu ungenau – die Provision war unzulässig (3.588 Euro Rückforderung erfolgreich).

3. Was Sie tun können – je nach Situation

Wenn Sie Mieter:in sind

Prüfen Sie besonders:

• Haben Sie wirklich selbst einen Suchauftrag erteilt?
• Oder hat die Vermieterseite den Makler beauftragt?

Wenn Sie nicht Erstauftraggeber:in sind, müssen Sie grundsätzlich keine Provision zahlen.

Wenn Sie Käufer:in sind

Prüfen Sie besonders:

• Gibt es wirtschaftliche Verflechtungen zwischen Maklerfirma und Verkäuferfirma?
• Wurden Sie über ein Naheverhältnis klar und konkret informiert?

Auch beim Kauf kann die Provision unzulässig sein.

So gehen Sie vor (für beide Fälle)

1. Verbindungen prüfen

• Firmenbuchauszug einholen
• Online recherchieren (z. B. Firmenverzeichnisse)

2. Rechtliche Einschätzung einholen

• Arbeiterkammer
• Mieter- und Konsumentenschutz
• Rechtsanwält:innen

3. Geld zurückfordern

Wenn ein Verstoß vorliegt:

können Sie die Provision zurückfordern oder einklagen
Gerichte entscheiden im Einzelfall

Wichtig für Mieter:innen

Sie zahlen nur dann Provision, wenn Sie selbst den Makler beauftragt haben.
In allen anderen Fällen ist die Vermieterseite in der Pflicht.

Wichtig für Käufer:innen

Auch beim Wohnungskauf kann eine Provision unzulässig sein.
Besonders bei:

• Firmenverflechtungen
• fehlender oder unklarer Information über Naheverhältnisse 
  

FAQ – Häufige Fragen

Muss ich als Mieter:in immer Provision zahlen?

Nein. Nur wenn Sie selbst den Makler oder die Maklerin beauftragt haben.

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf?

Nein. Beim Kauf kann weiterhin eine Provision vereinbart werden.

Was ist ein wirtschaftliches Eigengeschäft?

Wenn Maklerfirma und Verkäufer- oder Vermieterfirma wirtschaftlich eng verbunden sind, z. B. über gleiche Eigentümer:innen.

Reicht ein allgemeiner Hinweis auf ein Naheverhältnis?

Nein. Das Naheverhältnis muss konkret, schriftlich und verständlich erklärt werden.

Kann ich eine zu Unrecht gezahlte Provision zurückbekommen?

Ja. In vielen Fällen können Sie die Provision zurückfordern oder einklagen.