Deine Rechte und Pflichten aus dem Miet­ver­trag

Wenn du den Mietvertrag unterschreibst und den Mietzins bezahlst, er­wirbst du dir in Bezug auf die betreffende Wohnung bestimmte Rechte.

Deine Rechte aus dem Mietvertrag

Das Nutzungsrecht

Dein wichtigstes Recht aus dem Mietvertrag ist das alleinige Nutzungsrecht an der im Mietvertrag beschriebenen Wohnung – inklusive der mitvermieteten Nebenräume wie z. B. ein Kellerabteil. Das heißt auch, dass sich keiner gegen deinen Willen Zugang zur Wohnung verschaffen darf. Auch der Vermieter nicht! Und natürlich darf dir auch niemand den Zugang zu deiner Wohnung ver­wehren.

Das Recht auf Schlüssel und Reserveschlüssel

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, dir uneingeschränkten Zutritt zur Wohnung, ihren Nebenräumen und den Zugängen zu geben. Er muss dir auf seine Kosten die dazu nötigen Schlüssel zur Verfügung stellen: den für das Haustor, den für die Wohnung und gegebenenfalls auch den für das Keller­ab­teil. Außerdem hast du Anspruch auf je einen Reserveschlüssel, damit jemand z. B. deine Pflanzen gießen kann, wenn du auf Urlaub bist.

Das Recht auf den vereinbarten Zustand der Wohnung

Wird im Mietvertrag der Zustand der Wohnung beschrieben, muss sie dir auch so zur Verfügung gestellt werden. Steht z. B. „toprenoviert“ im Mietvertrag, ist die Wohnung bei der Übergabe dagegen mangelhaft, kannst du beim Ver­miet­er entweder auf die entsprechenden Renovierungsarbeiten oder eine Miet­zins­minder­ung bestehen.

Deine Pflichten aus dem Mietvertrag

Die Pflicht, den Mietzins zu bezahlen

Deine wichtigste Pflicht aus dem Mietvertrag ist natürlich die, die vereinbarte Miete regelmäßig und in voller Höhe zu bezahlen. Spätestens am 5. eines jeden Kalendermonats musst du die Überweisung machen! Die meisten Ver­miet­er­Innen verlangen entweder einen Dauerauftrag oder die Erlaubnis, den Be­trag von deinem Konto einzuziehen (Lastschriftverfahren).

Die Pflicht, sorgsam mit dem Mietgegenstand umzugehen

Da die Wohnung dir ja nicht gehört, musst du schauen, dass du keinen Scha­den an ihr verursachst.
Du darfst keine größeren Umbauarbeiten vornehmen, die nicht mit dem Ver­miet­er abgesprochen sind, und musst die Wohnung pfleglich behandeln. Zu dieser Pflicht gehört außerdem, dass du auch deinen NachbarInnen ge­gen­über rücksichtsvoll bist. Wohnst du mit anderen zusammen, ist es deine Ver­ant­wort­ung, dass auch sie sich angemessen verhalten.

Weitere Pflichten

Duldungspflicht: Du musst gewisse Maßnahmen des Vermieters zulassen. Dazu gehören Baumaßnahmen, Verbesserungsarbeiten und Reparaturen – so­wohl in deiner Wohnung als auch am Haus oder in einer anderen Wohnung, auch wenn diese Arbeiten direkte Auswirkungen auf dich haben. Beispiel dafür wäre ein Wasserschaden in der Wohnung unter dir, der nur durch den Boden deines Badezimmers behoben werden kann.

Du musst den Vermieter und andere von ihm beauftragte Personen aus wich­tig­­en Gründen in deine Wohnung lassen, um z. B. Reparaturen durch­zu­führ­en. Der Vermieter muss sich aber ein bis zwei Wochen vorher ankündigen und den Termin mit dir abstimmen – außer bei Gefahr im Verzug.

Du musst Veränderungen deiner Wohnung zustimmen, wenn sie zwingend nötig sind, wie etwa die Reparatur einer undichten Gasleitung. Auch Maß­nahm­­en, die der Verbesserung des Hauses dienen, musst du dulden. Aller­dings dürfen die Beeinträchtigungen, die dir dadurch entstehen, weder gra­vie­rend noch dauerhaft sein.

Wer muss für welche Reparaturen aufkommen?

Es gibt keine Wohnung, in der nicht ab und zu einmal eine Reparatur fällig wird. Häufig stellt sich dabei die Frage, wer das dann bezahlen muss: der Miet­er oder der Vermieter. Die rechtliche Lage dazu ist äußerst kompliziert und nicht immer eindeutig. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gibt es zwar klare gesetzliche Regelungen über die generelle Erhaltungspflicht des Vermieters; es gibt aber auch unterschiedliche Gerichtsurteile, inwieweit man im Vertrag von diesen Regelungen abweichen darf. Für private Alt­bau­miet­wohn­ung­en (errichtet vor 1945), Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen kann man Folgendes sagen:

Unstrittige Verantwortlichkeiten

Deine Pflichten

  • Wartung der Wohnung samt Einrichtungen inklusive der Heizung, Sa­ni­tär­an­lagen, Wasser-, Gas- und Elektroleitungen.
  • Pflege, Reinigung, Justierung der Fenster
  • Service der Therme
  • Sofortige Benachrichtigung des Vermieters bei ernsten Schäden der Wohn­ung und des Hauses oder bei Gesundheitsgefährdung

Die Pflichten des Vermieters

  • Erhaltung der allgemeinen Teile und Anlagen des Hauses
  • Erhaltung der mitvermieteten Heizthermen, Wasserboiler und sonstigen Wärme­be­reit­ungs­ge­räte – und die dazu nötigen Reparaturen
  • Reparaturen in der Wohnung, die ernste Schäden des Hauses oder eine er­hebliche Gesundheitsgefährdung beheben

Beispiele

Weist ein Balkon eine schadhafte Unterkonstruktion (etwa einen un­dicht­en Estrich) auf, muss der Schaden vom Vermieter behoben werd­en, weil dieser Teil des Balkons gleichzeitig auch Teil der all­ge­mein­en Hausanlage ist. Ist nur der Bodenbelag kaputt, ist das die Sache des Mieters.

Ist das Fenster kaputt, dann ist der Vermieter reparaturpflichtig; das Fenster (bei zweiflügeligen Fenstern: nur das Außenfenster) ist ja Teil der Fassade, also gehört es (auch) zu den allgemeinen Teilen des Hauses.

Schimmel muss in der Regel vom Vermieter beseitigt werden, weil es sich um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung handelt.

Auch für die Reparatur eines Wasserrohrbruches in der Wohnung muss der Vermieter aufkommen, weil so etwas ein ernster Schaden am Haus ist. Muss nach einem Wasserrohrbruch die aufgestemmte Wand im Bad neu verfliest werden, muss der Vermieter auch diese Arbeiten auf seine Kosten übernehmen, denn die Arbeiten sind eine notwendige Folge der Behebung des Wasserrohrbruchs. Ist die Re­pa­ra­tur unwirtschaftlich, so ist der Vermieter im Rahmen der Erhaltung zur Erneuerung verpflichtet.

Der Mieter ist zur Wartung verpflichtet. Unter Wartung sind regel­mäßige Maßnahmen zu verstehen, die die Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Zustandes gewährleisten, etwa regelmäßige Reinig­ungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile usw. Darunter fällt auch das Austauschen von Dichtungen, wenn sie porös oder schadhaft geworden sind.

Zur üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes ist der/die Mieter/in verpflichtet. Zur Wartung und Pflege zählt auch die Entfernung von Staub und Lurch.

Rechte und Pflichten beim Ausziehen

Generell gilt: Wenn du wieder ausziehst, hast du die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückzugeben. Du musst also alle Möbel und Gegenstände, die nicht mitvermietet, sondern von dir hineingestellt wurden, wieder mitnehmen. Außerdem muss die Wohnung – abgesehen von der üblichen Abnützung – in dem Zustand sein, in dem du sie übernommen hast. Für eine normale Ab­nütz­ung brauchst du nicht aufzukommen. Schließlich hast du jeden Monat die Miete dafür bezahlt, dass du die Wohnung nutzen darfst. Hast du die Wohn­ung allerdings übermäßig abgenutzt, hat der Vermieter das Recht, die Be­heb­ung der Schäden von dir einzufordern.

Auch Veränderungen, die in Wohnungen üblicher Weise vorgenommen werd­en (z. B. Herstellen von Bohrlöchern, um Regale zu montieren), sind keine Ver­schlecht­er­ung­en des Mietgegenstandes und fallen unter „normale Ab­nütz­ung“. Du musst also nicht jede von dir vorgenommene Veränderung in der Wohnung wieder rückgängig machen.

Welche Abnützung ist noch ok, welche nicht?

Hier ein paar Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung.

Normale Abnützung

  • Montieren von Seifen- und Handtuchhaltern im Bad, auch wenn dafür Fliesen angebohrt wurden
  • Kratzer in der Badewanne
  • Anbringen von üblichem Mobiliar wie Küchenkästen und Hängeregalen und dadurch bedingte Bohrlöcher in den Wänden
  • Schäden an Tapeten, die bei der Entfernung von üblichem Mobiliar ent­stand­en sind
  • Altersschwäche von Einrichtungen und Ausstattungen

Übermäßige Abnützung, für die der Mieter aufkommen muss

Verkleben des neuen Parkettbodens mit einem Teppich: Der Mieter  muss die Bodensanierung bezahlen.

Tiefe Kratzer und fehlende Stücke im Parkett: Das dadurch notwendige Ab­schleif­en des Bodens und den Ersatz der fehlenden Stücke muss der Mieter tragen.

Bei übermäßiger Abnutzung muss der Mieter allerdings nicht die Neu­an­schaf­fung bezahlen, sondern nur den Wert ersetzen, den der kaputt gegangene Gegen­stand zum Zeitpunkt des Auszug tatsächlich noch hatte. Denn der Ver­mieter soll durch die Erneuerung nicht besser gestellt sein, als wenn der Gegen­stand nicht kaputt gegangen wäre.

Spezialthema Ausmalen

Immer wieder wird von MieterInnen verlangt, dass sie die Wohnung frisch aus­gemalt zurückgeben. Allerdings gibt es dafür keine Rechtsgrundlage: Der Miet­er ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, die Wohnung neu zu streichen. In ein­em aktuellen Urteil wurden sogar die Wandfarben Grün und Ocker nicht als über­mäßige Abnützung und nicht als verschlechternde Veränderung ein­ge­stuft – der betreffende Mieter musste die Wände nicht weiß übermalen.

Was in einem Mietvertrag zulässig ist

Wenn in einem Mietvertragsformular steht, dass die Wohnung in genau dem­selb­en Zustand, in dem sie angemietet wurde, wieder zurückgegeben werden muss, ist das unwirksam! Denn das würde bedeuten dass die Wohnung nicht be­wohnt werden darf – aber gerade über diese Bewohnung wird ja der Miet­ver­trag abgeschlossen. Dementsprechend ist es eigentlich auch nicht zulässig, den Mieter vertraglich dazu zu verpflichten, die Wohnung beim Ausziehen aus­zu­mal­en. In der Praxis kommen diese Dinge aber immer wieder vor. Leider wirst du dich dem nur schwer entziehen können, denn wenn du dich weigerst ein­en solchen Vertrag zu unterschreiben, wirst du die Wohnung einfach nicht be­kommen. Auf rechtswidrige Vereinbarungen kann sich der Vermieter aber ohne­hin nicht berufen, auch wenn du sie unterschrieben hast. Kommen dir die Forder­ung­en, die in einem Mietvertragsformular an dich gestellt werden, über­mäßig vor, ist es am besten, du zeigst den Vertrag einer Mieterorganisation und lässt dich beraten.