Privat­wohn­ung­en

Jeder Vermieter, der nicht die Gemeinde oder eine Gemeinnützige Bau­vereinigung ist, wird als privater Vermieter bezeichnet – egal ob es sich um eine riesige Immobilienfirma mit hunderten Wohnungen oder um den Besitzer einer einzigen Eigentumswohnung handelt.

Private Mietwohnungen werden hauptsächlich in Inseraten im Internet und in Tageszeitungen angeboten: Lage, Größe, Ausstattungsdetails und Miete der be­treffend­en Wohnung werden kurz beschrieben. Vor allem im Internet sind dabei oft auch einige Bilder des Objekts zu sehen. Wenn dich eine Wohnung interessiert, fordere einfach weitere Informationen an und mache dir einen Be­sichtigungstermin aus. Meistens stecken hinter diesen Anzeigen pro­fession­elle ImmobilienmaklerInnen, die den Vertrag zwischen Vermieter und Mieter ver­mitteln.

Die ImmobilienmaklerInnen

Wohnungen, die direkt von ihren Eigentümern zur Miete angeboten werden, sind sehr selten.
Vor allem in Wien ist der freie Wohnungsmarkt von ImmobilienmaklerInnen dominiert. Ihre Aufgabe ist es:

  • VermieterIn und InteressentIn zusammenzubringen
  • Zwischen den beiden Parteien einen Mietvertrag ab­zu­schließ­en

Für einen Vertragsabschluss ist oft sowohl von dem Vermieter als auch dem zukünftigen Mieter eine Provision zu bezahlen. Zumindest in Wien musst Du dich also zusätzlich zu Kaution und Miete auf weitere Kosten einstellen.

Für die Höhe der Provision gibt es klare Regeln

  • Bemessungsgrundlage ist der monatliche Bruttomietzins der betreffenden Wohnung.
  • Bruttomietzins = Hauptmietzins + Betriebskosten – ohne die fällige Um­satz­steuer von 10%.
  • Der Makler darf die Umsatzsteuer von 20%, die er zu bezahlen hat, auf den
    zukünftigen Mieter überwälzen.
  • Provision bei unbefristeten bzw. auf mehr als drei Jahre befristeten Miet­ver­träg­en: maximal das Zweifache des monatlichen Bruttomietzinses
  • Provision bei auf drei oder weniger Jahre befristeten Mietverträgen: maximal eine Bruttomonatsmiete
  • Provision, wenn der Makler gleichzeitig die Hausverwaltung be­treibt: maxi­mal die Hälfte der oben angeführten sonst geltenden Höchstprovisionen

Deine Rechte bei einer privaten Mietwohnung

Natürlich ist auch der private Mietmarkt vom Gesetzgeber geregelt. Allerdings sind die gesetzliche Bestimmungen sehr kompliziert, und je nach Baualter und verschiedenen anderen Faktoren gelten unterschiedliche Regelungen. Hast du einen unbefristeten Hauptmietvertrag in einem Altbau (erbaut vor 1945) er­gattert, bist du am besten durch das Gesetz geschützt. Für diese Wohnungen gibt es klare Kündigungsregelungen und Mietzinsobergrenzen. Allerdings sind MieterInnen immer wieder gezwungen, auch hier ihr Recht einzuklagen.

Tipp

Informiere dich über deine Rechte! In unserer Broschüre „Mietrecht für Mieter“ haben wir deine Rechte und Pflichten als MieterIn einer Privatwohnung zusammengestellt! Mit diesem Basiswissen kann dir nicht mehr viel passieren!

Befristung und Kündigung

Leider sind mittlerweile die meisten Mietverträge befristet. Außer bei Miet­ver­träg­en über Ein- oder Zweifamilienhäuser bist Du aber nicht die gesamte ver­ein­barte Befristungszeit (z. B. 5 Jahre) an den Mietvertrag gebunden, nach 16 Monaten (12 Monate Mindestmietdauer + 3 Monate Kündigungsfrist; Kündig­ungs­ter­min ist ein Monatsletzter) kannst du wieder ausziehen, solltest du dich in der Wohnung nicht wohlfühlen. Der Nachteil ist natürlich, dass du nach Ende des Mietvertrages ein neues Zuhause suchen musst. Allerdings geben viele MaklerInnen bzw. VermieterInnen die Aussicht, dass der Mietvertrag ver­längert werden kann. Eine mündliche Zusage diesbezüglich ist zwar schön, hat rechtlich aber keine Relevanz. Wenn du auf Nummer sicher gehen möchtest, bitte den Vermieter, dein Recht auf Verlängerung in den Mietvertrag hin­ein­zu­schreib­en. Das kann wie folgt aussehen:

Formulierung für eine festgeschriebene Verlängerungsmöglichkeit:

Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit, und zwar auf ... Jahre ab­ge­schloss­en. Es beginnt am ... und endet am ..., ohne dass es einer Aufkündigung be­darf. Wenn der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses mit den monat­lichen Mietzahlungen nie länger als sieben Tage säumi war und er vom Mietgegenstand keinen nachteiligen Gebrauch gemacht hat, so steht dem Miet­er bei Ablauf der vereinbarten Mietdauer das Recht zu, diesen Mietvertrag mittels einseitiger Erklärung um weitere ... Jahre zu verlängern“ . (bzw. “... diesen Mietvertrag mittels einseitiger Erklärung in einen unbefristeten Miet­ver­trag umzuwandeln.“)

Kündigung

Bei den meisten Mietverträgen hast du eine Kündigungsfrist von drei Monat­en. Sprich, wenn du die Wohnung schriftlich zum Monatsende gekündigt hast, musst du die Miete noch drei Monate lang bezahlen und kannst in dieser Zeit die Wohnung ganz normal weiter nutzen.