Ihr Recht die Miete zu reduzieren

Mieter:innenrecht auf Mietzinsminderung

Mit dem Recht zur Mietzinsreduktion sollen laut Urteilsspruch des Obersten Gerichtshofes die Mieter:innen auch ein Druckmittel gegen die Vermieter:innen haben, damit den Mieter:innen während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses die Wohnung im vereinbarten Zustand zur Verfügung steht. Dieses Recht haben die Mieter:innen bei allen Wohnungsmietverträgen, egal ob sonstige Mieterschutzregelungen gelten oder nicht.

Das Recht zur Mietzinsminderung besteht zum Beispiel dann, wenn eine Heiztherme, die bei Anmietung vorhanden war, nicht mehr heizt oder kein Warmwasser mehr liefert, oder wenn in einem oder mehreren Zimmern die Heizkörper nicht mehr heizen, oder die Wasserversorgung ausfällt. Das Recht, den Mietzins zu mindern, haben die Mieter:innen aber auch, wenn etwa in der Wohnung Schimmel auftritt oder sonstige Schäden und Beeinträchtigungen in der Wohnung oder an mitgemieteten (schon bei Mietvertragsabschluss vorhandenen) Einrichtungsgegenständen entstanden sind.

Achtung!

Die Mieter:innen haben aber auch ein Recht auf Mietzinsminderung, wenn sie etwa durch Baulärm oder sonst wie an der Nutzung der gemieteten Wohnung beeinträchtigt sind. Wenn in geschlossenen Siedlungsgebieten mit baulichen Maßnahmen gerechnet werden muss, so kann der Baulärm jedoch als ortsüblich angesehen werden.

Das Recht auf Minderung des Mietzinses haben die Mieter:innen jedenfalls während der Dauer der Beeinträchtigung. Beseitigen also die Vermieter:innen eine Beeinträchtigung, indem sie einen Schaden beheben, stehen den Mieter:innen ab diesem Zeitpunkt die Mietzinsminderung nicht mehr zu. Das gleiche gilt natürlich auch, wenn eine Beeinträchtigung aus anderen Gründen aufhört zu existieren (z.B. wenn die von Nachbar:innen mit extremer Lärmbelästigung einhergehenden Bauarbeiten beendet werden).

Höhe der Mietzinsminderung

Das Gesetz verwendet die relativ unklaren Worte, dass „der Mieter für die Dauer und in dem Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes von der Errichtung des Zinses befreit ist“. Das Ausmaß der Unbrauchbarkeit – und damit das Ausmaß der Zinsbefreiung – ist leider in vielen Fällen nicht eindeutig abschätzbar.

Zwar kann man bei diversen Schäden das Ausmaß der Zinsminderung daran bemessen, welche Teile der Wohnung unbenützbar sind. Ist etwa durch einen nicht sachgerecht ausgeführten Dachbodenausbau oder auch durch einen „normalen“ Wasserrohrbruch Wasser in eine Wohnung gedrungen und wurden zwei Zimmer (Nutzfläche 60 m²) einer 120 m² Wohnung überflutet und unbrauchbar, so wird in der Regel wohl eine Mietzinsminderung für die gesamte Dauer der Unbrauchbarkeit von 50 % gerechtfertigt sein.

Achtung!

Nach der Rechtsprechung stehen den Mieter:innen für die Zeit des Fehlens der Wasserversorgung eine Mietzinsminderung in der Höhe von 50% zu. Im konkreten Fall: 400,- Euro Mietzinsminderung (wenn die Brauchbarkeit ein ganzes Monat einge­schränkt gewesen wäre), dividiert durch 30 Tage multipliziert mit 8 Tagen = 106,67 Euro Mietzinsminderung.

Noch etwas: Die Mietzinsminderung bezieht sich auf den gesamten Bruttomietzins (also Hauptmietzins plus Betriebskosten und Mehrwertsteuer). In vielen Fällen ist das Ausmaß der Mietzinsminderung nicht so einfach bemessbar. Im Folgenden sollen dazu einige Beispiele aus der bisherigen Rechtsprechung angeführt werden, an denen man sich orientieren kann.

Beispiele aus der Rechtsprechung

• 80% Zinsminderung, wenn das Mietobjekt längere Zeit ohne Wasser- und Strom­versorgung ist; nicht jedoch eine 100%ige Zinsbefreiung, wenn der Mieter das Mietobjekt zur Einstellung von Möbeln und für öffentliche Besuche weiterhin benützt hat (LGZ Graz 2. 10. 1986, 3 R 241/86).
  
  
• 50% Mietzinsminderung für den Fall des Fehlens einer Wasserversorgung; das gilt nur für die Zeit der Gebrauchseinschränkung; war der Gebrauch des Mietobjektes an etwa sechs Tagen im Monat beeinträchtigt, bedeutet dies eine Zinsminderung von 10%, bezogen auf einen Monat (LGZ Graz 1. 6. 1995, 3 R 307/94, MietSlg 47.099; LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203/00t, MietSlg 52.145).
  
  
• 10% Mietzinsminderung bei Unbenützbarkeit der Dusche wegen Temperatur­schwankungen, die sogar zu leichten Verbrennungen führen könnten (LGZ Wien 18. 2. 2003, 41 R 323/02g, MietSlg 55.148).
  
  
• 25% Mietzinsminderung bei Abschalten der Stromzuleitung zum E-Herd (LGZ Graz 31. 1. 1983, 3 R 25/83, MietSlg 35.177).
   
  
• 20% Mietzinsminderung bei Nichtbenützbarkeit der Dusche sowie einer Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, die zu einer allergischen Reaktion des Mieters geführt hat (LGZ Wien 17. 7. 2001, 41 R 105/01x, MietSlg 53.146).
  
  
• 90% Mietzinsminderung bei gesundheitsgefährdender Schimmelbildung; keine völlige Mietzinsbefreiung, weil der mitvermietete Garten benützbar ist (LGZ Wien 9. 11. 2005, 38 R 173/05f, MietSlg 57.149).
  
  
• 90% Mietzinsminderung bei Schimmelpilzerscheinungen in der gesamten Wohnung, wenn auf Grund geltender medizinischer Erkenntnisse eine Gesund­heitsgefährdung für die Bewohner:innen besteht; dies selbst dann, wenn die Mieterin weiterhin gezwungen ist, mit ihrer Familie diese gesundheitsschädigende Wohnung zu benützen (LGZ Wien 12. 11. 1997, 39 R 544/97 g, MietSlg 49.122); auch eine gänzliche Zinsminderung ist bei massivem Schimmelbefall denkbar (OGH 29. 3. 2004, 5 Ob 60/04s).
  
  
• Je nach Ausmaß bis zu 100% Mietzinsminderung bei Schimmel mit Abbröckeln von Malerei und Verputz (LGZ Wien 11. 5. 2005, 39 R 78/05 t, MietSlg 57.146).
  
  
• 20% Zinsminderung bei Brummgeräuschen in einer Wohnung durch EDV-Geräusche, da es sich nicht um solche Lärmbeeinträchtigungen handelt, die in einer Großstadt zu erwarten sind (LGZ Wien 11. 3. 1992, 41 R 71/92, MietSlg 44.164).
  
  
• 15% Mietzinsminderung über den ganzen Zeitraum von viereinhalb Monaten, wenn der Mieter in diesem Zeitraum an 50 Tagen zu verschiedenen Zeiten durch Stampfen auf den Boden, systematische Klopf- und Trommelgeräusche mit Einrichtungsgegenständen, Füßen und Schlüsseln, lauthalses Schreien, Läuten an der Wohnungstür der Mieter, Herumschreien, Fenster- und Türenzuschlagen im Vorhaus beeinträchtigt war (LGZ Graz 30. 11. 2001, 3 R 265/01i, MietSlg 53.144).
  
  
• 25% Mietzinsminderung sind bei Lärmbelästigungen in der Regel die Obergrenze (LGZ Graz 30. 11. 2001, 3 R 265/01i, MietSlg 53.144).
  
  
• 5% Miezinsminderung, wenn dem Mieter seit längerer Zeit das Betreten der verschmutzten und verwahrlosten allgemein zugänglichen Teile des Hauses zugemutet wird (LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203/00 t, MietSlg 52.145).
  
  
• 12% Mietzinsminderung, wenn eine Raumtemperatur nur von 17 bis 18° C erreicht werden kann (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79/05 i, MietSlg 57.145).
  
  
• Zinsminderung von 10%, wenn eine Heizung im Jänner und Februar nur eine Raumtemperatur von 18° C ermöglicht (LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203/00 t, MietSlg 52.145; LGZ Wien 10. 3. 1992, 41 R 638/91, MietSlg 44.163).
  
  
• In der Regel 50% Mietzinsminderung bei defektem Anschluss für Heißwasser­speicher und Waschmaschine, außer bei Lebensgefahr (dann 100%) (LGZ Wien 6. 7. 1983, 41 R 415/83, MietSlg 37.178).
  
  
• 10% Mietzinsminderung bei Blei im Trinkwasser (LGZ Wien 29. 10. 2003, 39 R 333/03i, MietSlg 55.150).
  
  
• Blei im Trinkwasser rechtfertigt nur in bestimmten Fällen eine Senkung des Mietzinses, wobei selbst in krassen Fällen ein gänzlicher Entfall des Zinses, sohin eine Minderung um 100%, in der Regel ausscheidet; in der Regel rechtfertigt die Beeinträchtigung durch Blei im Trinkwasser nie mehr als 25% Mietzinsminderung (OGH 17. 11. 2004, 9 Ob 34/04x); diese Grundsätze gelten auch bei Geschäftsräumlichkeiten (7 Ob 155/05b).
  
  
• 5% Mietzinsminderung bei Lärmbelästigung durch Bauarbeiten am Nachbars­grund­stück (OGH 22. 11. 2005, 1 Ob 177/05v).
  
  
• 5% Mietzinsminderung bei Lärmbelästigung durch Bauarbeiten über einen achtmonatigen Zeitraum, wobei es nur sporadisch zu intensiven Lärmbelästigung­en gekommen ist (LGZ Wien 26. 1. 2005, 39 R 325/04i, MietSlg 57.144).
  
  
• 6% Mietzinsminderung, wenn eine falsch eingestellte mitvermietete Klimaanlage zu einer mangelnden Kühlung im Dachgeschoß führt (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79/05i, MietSlg 57.145).
  
  
• 5% Mietzinsminderung, wenn der mitvermietete Wintergarten undicht ist (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79/05i, MietSlg 57.145).
  
  
• 2% Mietzinsminderung bei unebenem Parkett, zwar nicht sichtbar, wohl aber spürbar beim Gehen (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79/05i, MietSlg 57.145).
  
  
• Keine Mietzinsminderung, wenn zwar Schäden vorhanden sind, diese aber zu keiner Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung führen.
  
  
• Keine Mietzinsminderung, wenn in einem geschlossenen Siedlungsgebiet mit baulichen Maßnahmen (Schließung von Baulücken, Umbauten, Erweiterungen, Reparaturen an bestehenden Objekten) gerechnet werden muss, da diese Immissionen grundsätzlich als ortsüblich anzusehen sind (5 Ob 57/13p).

Wie Sie in der Praxis vorgehen

Es wäre nach dem Gesetz zwar möglich, dass die Mieter:innen den Vermieter:innen einfach einen nach eigenem Gutdünken verminderten Mietzins bezahlen. Dann riskieren die Mieter:innen aber, von Vermieter:innen auf den vollen Mietzins und sogar auf Räumung geklagt zu werden. In diesem Verfahren wird dann darüber gestritten, ob die Mieter:innen überhaupt oder in dem von ihnen veranschlagten Ausmaß zur Mietzinsminderung berechtigt waren.

Haben die Mieter:innen etwa 50% der vorgeschriebenen Miete abgezogen und stellt das Gericht in einer Mietzins- und Räumungsklage der Vermieter:innen fest, dass die Mietzinsminderung nur 15% betrug, müssen die Mieter:innen raschest die noch offene Mietforderung bezahlen und vorbringen, dass ihnen am Zahlungsrückstand - also an ihrer Fehleinschätzung - kein grobes Verschulden trifft. Nur dann, wenn das Gericht zum Ergebnis kommt, dass kein grobes Verschulden der Mieter:innen am Zahlungsrückstand bestand, wird die Räumungsklage abgewiesen.

Wollen sich Mieter:innen dem Risiko einer Mietzins- und Räumungsklage nicht aussetzen, so sollten sie den vorgeschriebenen Mietzins bezahlen, allerdings ausdrücklich unter Vorbehalt und ihrerseits eine Klage gegen die Vermieter:innen, auf Rückzahlung (eines Teils) des Mietzinses, einbringen.

Die AK empfiehlt folgende Vorgangsweise

Die Mieter:innen sollen, wenn die Beeinträchtigung auftritt, der Hausverwaltung/den Vermieter:innen sofort diese Beeinträchtigung (den Schaden) schriftlich anzeigen und sie zur Reparatur bzw zur Beseitigung der Beeinträchtigung auffordern (sofern das möglich ist). In diesem Schreiben sollte man weiters darauf verweisen, dass bereits ab Beginn der Beeinträchtigung per Gesetz eine Mietzinsminderung zusteht. Zusätzlich sollte man unbedingt erklären, dass man die bereits zu viel bezahlte Miete zurückfordert und weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen.

Investitionsersatzanspruch nach ABGB

Haben Sie als Mieter:in in die Wohnung investiert, kann ein Aufwandersatzanspruch gemäß § 1097 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) in Betracht kommen. Diese Regelung gilt für alle Mietverhältnisse. 

Der Aufwandersatzanspruch gemäß § 1097 ABGB muss spätestens sechs Monate nach Rückstellung der Wohnung geltend gemacht werden. Die Durchsetzung dieses Anspruches ist nicht im Schlichtungsstellen- bzw. außerstreitigen Gerichtsverfahren möglich, sondern muss bei Gericht im streitigen Verfahren mittels Klage geltend gemacht werden. 

Die gesetzliche Regelung unterscheidet zwischen notwendigen Aufwendungen und nützlichen Aufwendungen. 

• Notwendige Aufwendungen liegen vor, wenn Sie als Mieter:in im Notfall sinnvolle Maßnahmen zur Schadensbegrenzung gesetzt haben oder einen Aufwand getätigt haben, zu dem nach Gesetz oder Vertrag die Vermieter:innen verpflichtet gewesen wären (z.B. Vermieter:in hat sich geweigert, einen Wasserrohrbruch zu beheben, und Sie haben die Schadensbehebung deshalb selber finanziert).
  
  Der Ersatzanspruch für notwendige Aufwendungen kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden!
  
  Haben Sie als Mieter:in einen solchen Aufwand getätigt, kann der volle aufgewendete Betrag gegen die Vermieter:innen geltend gemacht werden.
  Und zwar sofort nach Bezahlung, spätestens aber sechs Monate nach Rückstellung des Mietgegenstandes.
  
  
• Nützliche Aufwendungen  von Mieter:innen sind solche, die subjektiv betrachtet, nach Mietende einen klaren Vorteil für die Vermieter:innen darstellen. Haben Sie als Mieter:in solche Verbesserungsarbeiten in der Wohnung vorgenommen, kann binnen sechs Monaten nach Rückstellung der Wohnung ein Ersatzanspruch gegen die Vermieter:innen geltend gemacht werden, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen wurde (Zur Wirksamkeit solcher Vertragsvereinbarungen herrscht aber noch nicht völlige Rechtsklarheit). Für die Höhe des Ersatzanspruches ist hier auf den Zeitwert der Investition bei Mietende abzustellen.