Schimmel in der Wohnung
Informieren Sie den Vermieter schriftlich nach Auftreten des Schimmels. Schreiben Sie, dass Zinszahlungen unter Vorbehalt der Rückforderung erfolgen.
Der Mieter hat das Recht, die Miete zu reduzieren, wenn er in seiner Mietwohnung nicht mehr so wohnen kann, wie das bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist - also etwa dann, wenn die Heiztherme oder der Heißwasserboiler nicht mehr funktioniert.
Im Folgenden wird Ihr Recht auf die Mietenreduktion genauer beschrieben. Auch ein Musterschreiben an die Hausverwaltung bei kaputter Therme kann heruntergeladen werden. Wir empfehlen Ihnen sich vorher bei der AK beraten zu lassen, bevor Sie die Mietenreduktion geltend machen.
Mit dem Recht zur Mietzinsreduktion soll laut aktuellem Urteilsspruch des Obersten Gerichtshofes der Mieter auch ein Druckmittel gegen den Vermieter haben, damit dem Mieter während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses die Wohnung im vereinbarten Zustand zur Verfügung steht. Dieses Recht hat der Mieter bei allen Wohnungsmietverträgen, egal ob sonstige Mieterschutzregelungen gelten oder nicht.
Das Recht zur Mietzinsminderung besteht zum Beispiel dann, wenn eine Heiztherme, die bei Anmietung vorhanden war, nicht mehr heizt oder kein Warmwasser mehr liefert, oder wenn in einem oder mehreren Zimmern die Heizkörper nicht mehr heizen, oder die Wasserversorgung ausfällt. Das Recht, den Mietzins zu mindern, hat der Mieter aber auch, wenn etwa in der Wohnung Schimmel auftritt oder sonstige Schäden und Beeinträchtigungen in der Wohnung oder an mitgemieteten (schon bei Mietvertragsabschluss vorhandenen) Einrichtungsgegenständen entstanden sind.
Kein Recht auf Mietzinsminderung hat der Mieter, wenn die Heiztherme oder ein Warmwasserboiler kaputt werden, welche der Mieter selbst eingebaut hat. Das gilt auch für alle anderen durch den Mieter neu eingebauten, bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht vorhandenen Einrichtungen.
Der Mieter hat aber auch ein Recht auf Mietzinsminderung,
wenn er etwa durch Baulärm oder sonstwie an der Nutzung der gemieteten Wohnung
beeinträchtigt ist.
Das Recht auf Minderung des Mietzinses hat der Mieter jedenfalls während der Dauer der Beeinträchtigung. Beseitigt also der Vermieter eine Beeinträchtigung, indem er einen Schaden behebt, steht dem Mieter ab diesem Zeitpunkt die Mietzinsminderung nicht mehr zu. Das gleiche gilt natürlich auch, wenn eine Beeinträchtigung aus anderen Gründen aufhört zu existieren (zB wenn die vom Nachbarn mit extremer Lärmbelästigung einhergehenden Bauarbeiten beendet werden).
Das Gesetz verwendet die relativ unklaren Worte, dass „der Mieter für die Dauer und in dem Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes von der Errichtung des Zinses befreit ist“. Das Ausmaß der Unbrauchbarkeit – und damit das Ausmaß der Zinsbefreiung – ist leider in vielen Fällen nicht eindeutig abschätzbar.
Zwar kann man bei diversen Schäden das Ausmaß der Zinsminderung daran bemessen, welche Teile der Wohnung unbenützbar sind. Ist etwa durch einen nicht sachgerecht ausgeführten Dachbodenausbau oder auch durch einen „normalen“ Wasserrohrbruch Wasser in eine Wohnung gedrungen und wurden zwei Zimmer (Nutzfläche 60 m²) einer 120 m² Wohnung überflutet und unbrauchbar, so wird in der Regel wohl eine Mietzinsminderung für die gesamte Dauer der Unbrauchbarkeit von 50 % gerechtfertigt sein.
Lag die Beeinträchtigung nur einige Tage vor, dann ist dies bei der Berechnung der zulässigen Mietzinsminderung natürlich aliquot zu berücksichtigen. Dazu ein Beispiel: Aufgrund einer Störung der Hauswasserleitung wird eine vermietete Wohnung (vereinbarter monatlicher Bruttomietzins 800,- Euro) nicht mehr mit Wasser versorgt. 8 Tage danach behebt der Vermieter die Störung auf seine Kosten, sodass der Mietgegenstand wieder mit Wasser versorgt wird.
Nach der Rechtsprechung steht dem Mieter für die Zeit des
Fehlens der Wasserversorgung eine Mietzinsminderung in der Höhe von 50% zu. Im
konkreten Fall: 400,- Euro Mietzinsminderung (wenn die Brauchbarkeit ein ganzes
Monat eingeschränkt gewesen wäre), dividiert durch 30 Tage multipliziert mit 8
Tagen = 106,67 Euro Mietzinsminderung.
Noch etwas: Die Mietzinsminderung bezieht sich auf den gesamten Bruttomietzins (also Hauptmietzins plus Betriebskosten und Mehrwertsteuer). In vielen Fällen ist das Ausmaß der Mietzinsminderung nicht so einfach bemessbar. Im folgenden sollen dazu einige Beispiele aus der bishreigen Rechtssprechung angeführt werden, an denen man sich orientieren kann.
Es wäre nach dem Gesetz zwar möglich, dass der Mieter dem Vermieter einfach einen nach eigenem Gutdünken verminderten Mietzins bezahlt. Dann riskiert der Mieter aber, vom Vermieter auf den vollen Mietzins und sogar auf Räumung geklagt zu werden. In diesem Verfahren wird dann darüber gestritten, ob der Mieter überhaupt oder in dem von ihm veranschlagten Ausmaß zur Mietzinsminderung berechtigt war.
Hat der Mieter etwa 50% der vorgeschriebenen Miete abgezogen und stellt das Gericht in einer solchen Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters fest, dass die Mietzinsminderung nur 15% betrug, muss der Mieter raschest die noch offene Mietforderung bezahlen und vorbringen, dass ihn am Zahlungsrückstand - also an seiner Fehleinschätzung - kein grobes Verschulden trifft. Nur dann, wenn das Gericht zum Ergebnis kommt, dass kein grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsrückstand bestand, wird die Räumungsklage abgewiesen.
Will sich ein Mieter dem Risiko einer Mietzins- und Räumungsklage nicht aussetzen, so sollte er den vorgeschriebenen Mietzins bezahlen, allerdings ausdrücklich unter Vorbehalt und seinerseits eine Klage gegen den Vermieter, auf Rückzahlung (eines Teils) des Mietzinses, einbringen.
Der Mieter soll, wenn die Beeinträchtigung auftritt, der Hausverwaltung/dem Vermieter sofort diese Beeinträchtigung (den Schaden) schriftlich anzeigen und ihn zur Reparatur bzw zur Beseitigung der Beinträchtigung auffordern (sofern das möglich ist). In diesem Schreiben sollte man weiters darauf verweisen, dass bereits ab Beginn der Beeinträchtigung per Gesetz eine Mietzinsminderung zusteht. Zusätzlich sollte man unbedingt erklären, dass man die bereits zuviel bezahlte Miete zurückfordert und weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen.
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