Junge Frau sitzt am Boden rundherum Umzugskartons © Antonioguillem, stock.adobe.com
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22.12.2021

Mietverträge mit Fußfesseln entfesselt

Keine überlange Vertragsbindung in Mietverträgen mehr: Das bestätigte der Oberste Gerichthof (OGH) nun der AK. Im schlechtesten Fall konnten MieterInnen von Sverak Immobilien erst nach sechs Jahren und drei Monaten ihre Mietverhältnisse beenden. Die AK hat insgesamt 42 nachteilige Klauseln beanstandet. Schließlich waren drei Klauseln bis zum OGH strittig. Das Urteil hat Auswirkungen auf die gesamte Branche.  

Es kann auch einmal anders laufen: Ein Paar mietet eine Wohnung, Miete rund 1.000 Euro, nach einiger Zeit trennen sich die beiden. Keiner kann sich die Wohnung alleine leisten, aber aufgrund überlanger Bindungsfristen können sie die Wohnung nicht kündigen. AK Wohnrechtsexperte Clemens Berger: „Viele MieterInnen wünschen sich langfristige Mietverhältnisse und bekommen nur befristete Verträge. Aber manchmal werden MieterInnen, die aufgrund geänderter Verhältnisse umziehen müssen, durch lange Kündigungsfristen und/oder lange Kündigungsverzichte auch regelrecht ‚verhaftet‘.“

MieterInnen konnten Mietverhältnis erst nach 6 Jahren beenden 

2020 schilderten drei MieterInnen in der AK Wohnrechtsberatung ihr Problem mit den Mietverträgen von Sverak Immobilien. Die Mietverträge sahen vor, dass die Kündigung nur zum Ende eines Quartals und unter Einhaltung einer jährlichen Kündigungsfrist erfolgen könne. Für die ersten drei bzw. fünf Jahre war eine Kündigung überhaupt ausgeschlossen. Das bedeutete für die MieterInnen: Sie konnten ihr Mietverhältnis im schlimmsten Fall erst nach sechs Jahren und drei Monaten beenden.

Die AK hat im April 2020 Sverak wegen ihrer Vertragsbedingungen abgemahnt und 42 nachteilige Klauseln beanstandet. Bei 39 hat sich die Vermieterin außergerichtlich zur Unterlassung verpflichtet – sie darf also die Klauseln nicht mehr verwenden und sich nicht mehr darauf berufen.

OGH gab AK Recht

Für drei Klauseln – Kündigungsfrist, Kündigungsverzicht, Kündigungstermin – gab Sverak keine Unterlassungserklärung ab. Die AK klagte und ging bis zum OGH. Jetzt gab der OGH der AK Recht: Sverak darf auch diese drei Klauseln nicht mehr verwenden und sich nicht darauf berufen. Das heißt: Schluss mit der einjährigen Kündigungsfrist in Wohnungsmietverträgen und Schluss mit Kündigungsverzichten für fünf bzw. drei Jahre!

Parallel zur Klage führte die AK ein Musterverfahren für einen einzelnen Mieter. Die AK gewann auch dieses Verfahren vor dem OGH.

Überlange Bindungen sind unzulässig

Nicht nur für Sverak Immobilien – die beiden Entscheidungen des OGH haben Mustercharakter – auch für andere VermieterInnen sollte nun klar sein, dass sie die Kündigungsrechte ihrer MieterInnen nicht mehr unverhältnismäßig einschränken dürfen. Es steht fest: Überlange Bindungen der MieterInnen – abgesehen von absoluten Ausnahmefällen – sind unzulässig. 

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