23.4.2018
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Vorsicht, riskantes „Betongold“!

„Die Geldveranlagung in Betongold“ hat an Bedeutung gewonnen. AnbieterInnen von Vorsorgewohnungen haben nicht mehr nur sehr finanzkräftige Privatpersonen, sondern mittlerweile auch KonsumentInnen mit durchschnittlichem Einkommen im Visier. Die AK hat daher mittels Mystery Shopping vier AnbieterInnen in Wien unter die Lupe genommen. Die Werbe- und Verkaufsargumente klingen vielversprechend: „Krisensicher“, „Wertgesicherter Ertrag“ „Inflationsgeschützt“. Auch die Ertrags- und Renditeargumente verheißen Optimistisches. Aber die Realität kann auch anders aussehen. Die gesamte Studie finden Sie hier.

Die Analyse der AK ExpertInnen

Analyse
  • Die Bewerbung für Vorsorgewohnungen als Anlage-Instrument ist sehr einseitig.  
  • Die AnbieterInnen lassen viele Kosten unter den Tisch fallen.  
  • Die vorgerechneten Erträge sind meist ziemlich „aus der Luft“ gegriffen.  
  • Die Kauf- und Muster-Mietverträge enthalten zahlreiche rechtswidrige Vertragsbestimmungen/Klauseln.

„Aus den Unterlagen und Kosten ergeben sich jede Menge Risiken, die ein Durchschnitts-Käufer auch nicht auf den zweiten Blick erkennt und somit unterschätzt“, resümiert Gabriele Zgubic, Leiterin der AK Wien Konsumentenpolitik. „Das Geschäft ist sehr komplex, kostenintensiv und meist enttäuschend, weil die versprochene Rendite gerne zu optimistisch gerechnet wird.“ 

Das Veranlagungssegment „Vorsorgewohnung“ ist eine spezielle Form des Immobilien-Investments, das es schon lange gibt. Dabei handelt es sich um eine angeschaffte Eigentumswohnung für den Zweck der Vermietung. Ein Spezifikum dieses Modells ist, dass der Käufer der Vorsorgewohnung steuerrechtlich zum Unternehmer wird. Dieser Umstand wird von den Anbietern als „Steuervorteil“ beworben. Fakt ist jedoch, dass der Kauf von Immobilien für KonsumentInnen eine komplexe und kostspielige Entscheidung ist – mit viel Geld beim Erwerb (Kaufpreis zuzüglich Kaufvertrags- und Finanzierungsnebenkosten bei Fremdfinanzierung) und langfristigen Verpflichtungen (insbesondere durch Kreditrückzahlung) verbunden. Die Kosten sind hoch, es gibt viel zu beachten.

Die AK will aufzeigen, wie Vorsorgewohnungen in der Praxis angeboten werden (Werbe- und Verkaufsargumente); mit welchen Erfolgsversprechen (Rendite, Gewinn, Wertsteigerung etc.) die AnbieterInnen operieren; wie die Verträge aussehen. Die AK hat daher eine Marktuntersuchung mittels Mystery Shopping durchgeführt und von vier AnbieterInnenn in Wien (Raiffeisen Vorsorgewohnung, Buwog, JP Immobilien, Wiener Privatbank) verschiedene Angebote für eine Vorsorgewohnung eingeholt (Single-Wohnung, 50 bis 60 Quadratmeter, vorgegebener Eigenmittelanteil aufgrund von Barvermögen aus Erbschaft).

Werbe- und Verkaufsargumente unter der Lupe

Die AnbieterInnen sind sehr einfallsreich bei der Bewerbung von Vorsorgewohnungen.

Einige Beispiele:  

  • Buwog: „Sicherheit –  Wer sich heute schon finanziell für die Zukunft absichern will, tut gut daran, in eine Vorsorgewohnung zu investieren. Denn kaum eine andere Anlageform kann mit so hoher Sicherheit und Wertbeständigkeit punkten.“

  • JP Immobilien informiert auf der Website über sehr konkrete Punkte – ein kleiner Auszug:
    „Wertsteigernd investieren: Wenn Sie Ihr Geld langfristig und wertsteigernd investieren wollen, sind Sie mit einer Eigentumswohnung in Vermietungsabsicht bestens beraten. Denn bei gewinnbringender Vermietung erhalten Sie regelmäßige indexgesicherte Einkünfte, die sich noch dazu steuerlich optimieren lassen. Ihre Steuervorteile auf einen Blick: Durch Ihre Vermietungstätigkeit werden Sie zum Unternehmer und genießen so beispielsweise das Recht auf Vorsteuerabzug.“ 

  • Die Wiener Privatbank informiert – anhand von plakativen Punkten – über die Vorteile von Vorsorgewohnungen: „Sicherheit, Potenzial, Servicepaket“ und präsentiert den Website-BesucherInnen konkrete Immobilienobjekte unter dem Menüpunkt „Vorsorgewohnungen“. 

Die Werbebotschaften über Vorsorgewohnungen suggerieren hohe Sicherheit (bis hin zu „risikolos“) und hohe Renditen – nicht zuletzt aufgrund von „lukrativen Steuervorteilen“. Und es schwingt mit, dass der Kauf einer Vorsorgewohnung eine unkomplizierte Angelegenheit ist. In einer Webebroschüre von Raiffeisen heißt es gar: „Es gibt nur Vorteile“. Fazit der AK: Diese Aussagen sind zu einseitig und teilweise nicht zutreffend – denn risikolos ist der Kauf einer Immobilie keineswegs. Auch der von allen Anbietern heftig beworbene Steuervorteil ist eine komplizierte Angelegenheit. Der viel beschworene Steuervorteil („Vorsteuerabzug“) ist keine unkomplizierte Angelegenheit. Deswegen sprechen die meisten AnbieterInnen offen die Empfehlung aus, sich der Expertise eines Steuerberaters/einer Steuerberaterin zu bedienen. Steuerberatungskosten sind zwar Werbungskosten, die in der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung geltend gemacht werden können; de facto sind sie jedoch eine zusätzliche Ausgabenposition, die ebenfalls Jahr für Jahr anfallen kann.  

Vorsorgewohnung – eine kostspielige Angelegenheit

Vorsorgewohnungen werden gerne damit beworben, dass (nur) ein geringer Eigenmitteleinsatz nötig sei („ab einem Eigenmittelaufkommen von 50.000 Euro für den Kauf einer rund 50 Quadratmeter großen Wohnung“). 

„Fakt ist, dass Veranlagungen in Immobilien einen hohen Eigenmittelanteil benötigen“, betont AK Finanzexperte Christian Prantner. „Die Erhebung zeigte, dass die Wohnungen teuer sind. Es ist also viel Geld nötig, um eine Vorsorgewohnung zu erwerben. Je mehr Eigenmittel, desto geringer der Anteil an einem benötigten Kredit. Denn je größer der Fremdkapitalanteil, desto höher die Zins- und Kostenbelastung aus der Finanzierung über einen Hypothekarkredit. Ein Eigenmittelanteil unter 30 Prozent ist nicht empfehlenswert“, so Prantner. Und weiter: „Die Zinsen für Hypothekarkredite sind zwar derzeit niedrig, aber das kann sich bei einer 20-jährigen Laufzeit rasch ändern.“  

Der Immobilienkauf an sich ist sehr teuer. Es fallen – neben dem Kaufpreis der Immobilie – die einmaligen Kaufvertrags- und Finanzierungsnebenkosten (für Hypothekarkredit) an. Und EigentümerInnen treffen auch während der Vermietung eine Reihe von Kostenrisiken, etwa laufende Kosten für Instandhaltung und Verwaltung der Wohnung.   

Nicht alle Kosten kommen auf den Tisch

Die AK hat daher die Informationen über anfallende Kosten besonders unter die Lupe genommen.  

Erstens: Die Beispielrechnungen in Werbeinseraten und Broschüren „ködern“ mit optisch niedrigen Kosten und attraktiven Renditen („mindestens 3,5 Prozent“). Die Anbieter sind mit diesen Zahlenbeispielen allzu optimistisch, was Ertrags- und Kostenannahmen betrifft“, sagt Gabriele Zgubic, Leiterin der AK Abteilung für Konsumentenpolitik. Und: Die Renditeangaben verstehen sich ohne Kosten.   

Zweitens: Die schriftlichen Unterlagen, die den AK-TestkäuferInnen ausgehändigt wurden, waren zwar umfangreich, aber es fiel auf, dass die Informationsqualität zu den einmalig anfallenden (Kaufvertrags- und Finanzierungsnebenkosten) sowie laufend verrechneten Kosten sehr unterschiedlich war. Eine kompakte, verständliche Übersicht aller Positionen zu den Kaufvertragsnebenkosten ist kein durchgängiger Standard. Es fehlen Kostenübersichten, die rasch und kompakt über Kosten informieren.  

Einige Kosten sind „geschmalzen“. Markante Beispiele:  

  • Bei JP Immobilien wurde eine Vermittlungsprovision in der Höhe von 8.838 Euro angegeben.
  • Das Honorar für die Kaufvertragserrichtung – bei zwei AnbieterInnen – durch Rechtsanwälte und Treuhänder war nicht überall angegeben. Auch diese Kosten kommen den KäuferInnen teuer.
  • Bei einem Anbieter fand sich eine konkrete Angabe, dass die Mietersuche durch den Anbieter auch kostet: Demnach hat der Vermieter drei Bruttomonatsmieten für die Vermittlungstätigkeit zu bezahlen.
  • Auffallend waren angegebene Kosten beim Rücktritt des Käufers der Vorsorgewohnung vom angenommenen Kaufanbot. Einer verlangte fünf Prozent vom Kaufpreis, ein anderer pauschal 5.000 Euro. Solche Vereinbarungen sind aber in der Regel rechtswidrig und nichtig gemäß § 38 WEG.

Und etliche Kostenangaben waren sehr ungenau. Das betraf vor allem die Kosten für Hausverwaltung. Auf die Frage der AK-TestkäuferInnen, wie teuer die Hausverwaltung komme, gab es Angaben von z.B. 25 bis 30 Cent je Quadratmeter, 42 Cent, 60 Cent bis hin zu „29 Euro netto pro Monat“.   

Vorsicht bei Versprechen: Hohe Erträge und Mindest-Renditen

Gerne wird das Argument der „stabilen Erträge“ durch „Wertsicherung“ der Mieten an die Frau/den Mann gebracht. Die sehr häufig benutzte Aussage ist fragwürdig – vor allem in Kombination mit den hohen Vermietungsgraden, mit denen die AnbieterInnen gerne argumentieren. Eine Annahme einer 100-prozentigen Vermietung ist nicht seriös. Es ist vielmehr realistisch, dass es etwa über einen Zeitraum von 20 Jahren zu Leerstandszeiten kommen kann. Auch das Durchrechnen oder das ständige Aufwerten der Mieterträge in Prognoserechnungen mit einem jährlichen Aufwertungsfaktor von etwa 2,5 Prozent ist eine äußerst optimistische Annahme. Wenn Mieten dem frei kalkulierten Mietzins unterliegen, dann unterliegen diese Mieten ebenfalls einem erheblichen Wertschwankungsrisiko. „Die Rentabilität einer Immobilie hängt von vielen variablen Faktoren ab und ist damit keineswegs eine sichere Sache“, betont Zgubic.  

Das Argument guter Renditen ist in den Unterlagen der AnbieterInnen häufig zu finden. Vorsorgewohnungen werden nicht nur als „sicheres Investment“, sondern auch als ertragreiche Veranlagung beschrieben und beworben. Für AnlegerInnen ist es daher wichtig, diese Renditeangaben gründlich zu hinterfragen. Welche Ertragsannahmen trifft der Anbieter? Welcher Leerstand ist in den vorgerechneten Mieterträgen eingerechnet? Welche Kostenannahmen liegen den Berechnungen zugrunde?  

Steuervorteile nicht für „bare Münze“ nehmen

Die Werbe- und Verkaufsargumente der AnbieterInnen preisen die Steuervorteile an, die mit dem Erwerb einer Vorsorgewohnung einhergehen. Dabei geht es um die Umsatz- und Einkommensteuer. Beispiel aus einer Werbung: „Das Prinzip einer Vorsorgewohnung ist ganz einfach – Sie kaufen eine Wohnung und vermieten sie weiter. Durch die Mieteinnahmen können Sie Ihr Einkommen aufbessern und Ihre Ersparnisse krisensicher und inflationsgeschützt anlegen.“ Und weiter unten im Text Erklärungen zu den Steuervorteilen: „Beim Kauf einer Vorsorgewohnung sparen Sie nicht nur die Umsatzsteuer – auch die Zinsen für das Wohnungsdarlehen können Sie von der Steuer absetzen.“ 

„Tatsächlich müssen die ‚Steuervorteile‘ im Einzelfall überprüft werden“, sagt Prantner. „In der Werbung wird durchaus suggeriert, dass es nur Steuervorteile gibt. Es gibt aber viele knifflige Details zu beachten“, warnt Prantner. Denn über dem gesamten steuerlichen Konzept schwebt das Risiko der steuerlichen Liebhaberei. Das heißt, dass die Finanz über einen Beobachtungszeitraum von 20 Jahren überprüft, ob das Projekt Vorsorgewohnung einen Gesamtgewinn abwerfen kann. Liegt der Fall der steuerlichen Liebhaberei vor, dann ist das für den Käufer der Vorsorgewohnung steuerschädlich – er muss Steuer zurückzahlen. 

Auch das Beenden der Vermietungstätigkeit oder der vorzeitige Verkauf oder die Schenkung der Vorsorgewohnung (dh innerhalb des 20-jährigen Beobachtungszeitraumes) kann zur Nachversteuerung führen. Fazit der AK: Das Steuerkonzept ist kompliziert, die Expertise eines Steuerberaters ist notwendig. „Auch das kostet Geld.“  

Viele unzulässige Klauseln in Verträgen

Den AK TestkäuferInnen wurden viele schriftliche Unterlagen zu den abzuschließenden Verträgen übergeben. In der Praxis müssen KäuferInnen einer Vorsorgewohnung mit mehreren und oft höchst unterschiedlichen Vertragsparteien Verträge abschließen. Da ist es auch nicht völlig ungewöhnlich, dass man Vertragspartner von bis zu zehn Verträgen wird. Und es liegt auf der Hand, dass die jeweils wechselseitigen Rechte und Pflichten bisweilen sehr unklar bleiben.  

Die AK fand viele rechtswidrige Klauseln in den Kaufverträgen. Sie benachteiligen die KäuferInnen grob. Mehrere Klauseln verstießen gleich gegen mehrere Gesetze – das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, Wohnungseigentums- sowie Konsumentenschutzgesetz.  

„Die gröbsten rechtlichen Mängel der Kaufverträge aus Sicht des Vorsorgewohnungskäufers sind ausufernde Beschränkungen der Rechte auf Gewährleistung und insbesondere weitreichende Änderungsvorbehalte der Bauträger, die zu massiven Entwertungen der bereits gekauften Wohnung führen können“, schlussfolgert AK Wohnrechtexperte Walter Rosifka. 

Egal, ob reine Anleger-Vorsorgewohnung oder Vorsorgewohnung für eine spätere eigene Nutzung –  im Vordergrund steht jedenfalls zuerst eine geraume Zeit die Vermietungsabsicht. Daher wird auch gleich ein Mustermietvertrag übergeben. Die AK TestkäuferInnen erhielten von den vier Anbietern jeweils ein Mietvertragsmuster. Auch hier verstieß die Mehrzahl der rechtswidrigen Klauseln gleich gegen mehrere Gesetze – Konsumentenschutzgesetz und Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch.  

Alle Instandhaltungsklauseln enthalten unzulässige Formulierungen. Im Streitfall führt das meist dazu, dass VermieterInnen gar keine Instandhaltungskosten und -pflichten mehr auf MieterInnen überwälzen können. Der vermietende Wohnungseigentümer muss also die in der Wohnung anstehenden Erhaltungsarbeiten selbst zahlen, was die Rendite aus dem Objekt schmälert. 

Neben- oder Betriebskostenklauseln bergen auch ein Rechtsrisiko für KäuferInnen in sich. Klauseln in Mietvertragsformularen, in denen völlig ausufernd und meist auch sehr unklar alle den VermieterInnen entstehenden Kosten als „Neben-“ oder „Betriebskosten“ auf MieterInnen überwälzt werden, sind mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit rechtsunwirksam. Mögliche Folge: VermieterInnen können viel weniger oder gar keine der Kosten auf MieterInnen überwälzen.  

Rosifka resümiert: „Durch rechtswidrige Klauseln können dem vermietenden Vorsorgewohnungseigentümer mehr an Kosten entstehen als geplant. Im Endeffekt mündet dies darin, dass die vorgerechnete Rendite unter Umständen geschmälert wird.“    

Mehr Sicherheit

„Die Verkaufsargumente für Vorsorgewohnungen sind sehr fantasiereich. Aber die Steuervorteile sind an viele Bedingungen geknüpft und daher eine knifflige Angelegenheit. Für Erträge und Renditen werden sehr zuversichtliche Rechnungen aufgestellt. Überdies verschweigen die Anbieter viele Kosten. Und die Verträge enthalten zahlreiche Fallstricke“, schlussfolgert Zgubic. „Das Geschäft mit einer Vorsorgewohnung ist komplex und sehr kostenintensiv. Die in Aussicht gestellte Rendite ist keineswegs fix. Achtung auf optimistische Kalkulationen ohne ausreichende Berücksichtigung aller Kosten.“

Forderung

Daher verlangt die AK: 

  • Mehr Rechtssicherheit: Beseitigung und Änderung rechtswidriger Inhalte in Wohnungskauf- und Mietverträgen. Außerdem sollte bei Vermietungen der Vereinbarung von Pauschalmietzinsen der Vorzug gegeben werden.
     
  • Verbesserte Beratungsunterlagen: Klare, nachvollziehbare Aufstellung der abzuschließenden Verträge, mit ausführlichen Erläuterungen sind notwendig.

  • Gute und schlechte Szenarien aufzeigen: Es dürfen nicht nur optimistische (Best Case), sondern es müssen auch pessimistische Szenarien (Worst Case) bei der steuerlichen und zahlungswirksamen (Cash Flow)-Überschussrechnung vorgerechnet werden. Auch bei den Kreditberechnungen sollen AnlegerInnen verschiedenen Zinsszenarien vorgerechnet werden. Sie sollen zeigen, welche Belastungen (Monatsrate, Zinssumme) im Fall niedriger und hoher Zinsen anfallen. Denn Zinszahlungen können zu einem Zahlungs- oder Liquiditätsproblem für AnlegerInnen werden. 

  • Solide Kosten-Übersicht und Risikohinweise: AnlegerInnen sollen in Werbeunterlagen und Beratungen kompakt und eindeutig über anfallende Kosten und Risiken informiert werden. Vorsorgewohnungen bieten Ertragschancen, aber zahlreiche Risiken, etwa steuerliche Risiken, Mietausfalls-, Kostenrisiken (Erhaltung, Reparatur, Instandhaltung). 

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