Corona und Wohnen

Die Corona-Krise stellt Wohnungsmieter, Mieter von Genossenschafts­wohnungen und Wohnungs­eigentümer vor große Heraus­forderungen.  

Ich kann die Miete nicht zahlen. Was soll ich tun?

Nehmen Sie rasch Kontakt mit dem Vermieter auf und suchen Sie eine einvernehmliche Lösung! Vereinbaren Sie eine Ratenzahlung oder Stundung der nächsten zwei bis drei Mieten. Stundung heißt, dass Sie den Betrag später, z.B. erst in 10 Monaten zahlen.

Achtung!

Mit einem Sondergesetz hat das Parlament am 3.4.2020 einen Mietenaufschub der nächsten 3 Monatsmieten für bestimmte Personen und Fälle beschlossen.

Nur (!) bei Vorliegen gewisser Voraussetzungen darf der Vermieter nicht gleich mit einer Kündigung oder Räumungsklage reagieren, wenn Sie zwischen April und Juni 2020 Ihre Miete nicht oder nicht vollständig zahlen können. Auch eine Mahnklage des Vermieters auf Bezahlung der offenen Beträge ist erst ab 1. Jänner 2021 zulässig.

Das gilt nur für Mieter, die in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit infolge der COVID-19-Pandemie erheblich beeinträchtigt sind.

Die Mieten ab Juli 2020 sind auch von diesen Personen jedenfalls wieder voll zu zahlen – sofern es nicht wieder ein Sondergesetz gibt. Die nicht bezahlten Mieten für April bis Juni 2020 muss man spätestens bis Jänner 2021 nachzahlen. 

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Eine weitere Unterstützungsmöglichkeit in Wien bietet die Hilfe in besonderen Lebenssituationen.

Kann mir die Hausverwaltung die Übernahme / Übergabe der neuen Wohnung verweigern?

Nach derzeitigem Stand ist es nur verboten, Kundenverkehr in den Räumlichkeiten der Hausverwaltung durchzuführen. Eine Wohnungsübergabe in der Wohnung selber ist nach derzeit weit verbreiteter Ansicht kein Verstoß gegen das COVID-19-Maßnahmengesetz. Die Wohnungsübergabe kann man praktisch ja so durchführen, dass man immer den erforderlichen Sicherheitsabstand einhält.

Noch dazu ist ja die Benutzung einer Wohnung „zur Deckung der notwendigen Grundbedürfnisse des täglichen Lebens erforderlich“; also ist deren Betreten zum Zwecke der Übergabe/des Wohnungswechsels etc wohl kein verbotenes Betreten eines öffentlichen Ortes.

Sollte sich die Hausverwaltung weigern die Wohnungsübergabe durchzuführen, so gelangt diese in Verzug. Setzen Sie in solchen Fällen eine angemessene Nachfrist für die Wohnungsübergabe. Sollte die Hausverwaltung auch diesen Termin versäumen, so können Sie entweder vom Vertrag zurücktreten oder die Übergabe der Wohnung gerichtlich durchsetzen. Der Mietzins ist jedenfalls erst ab Übergabe der Wohnung fällig.

Bin ich zur Übernahme einer neuen Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt verpflichtet?

Ich sollte in diesen Tagen eine neue Genossenschaftswohnung beziehen. Die Genossenschaft hat im Vorfeld betont, dass sie die Übergaben so abwickeln will, dass sich die neuen Mieter nicht zu nahe kommen werden.

Kann ich mich trotzdem weigern die Wohnung jetzt zu übernehmen, und muss ich dann auch noch keine Miete dafür zahlen?

Ein heikles Thema: wir gehen davon aus, dass nach derzeitigem Stand jedenfalls in Gebieten, die nicht unter Quarantäne stehen, eine Wohnungsübergabe in der Wohnung selber nicht verboten ist, solange die Sicherheitsvorkehrungen eingehalten werden und zwischen den anwesenden Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann.

Es ist daher eher unwahrscheinlich, dass Ihre Weigerung, die Wohnung zu übernehmen, keine finanziellen Konsequenzen hat.

Sollten Sie zur Risikogruppe gehören: Schicken Sie einen bevollmächtigten Vertreter oder nehmen Sie mit dem Vermieter Kontakt auf. Weisen Sie auf Ihre spezielle Situation hin, vielleicht wird dann ja doch ein späterer Termin vereinbart. 

Was droht mir, wenn ich bei der Wohnungsrückgabe Schäden in meiner Wohnung nicht zeitgerecht beheben kann?

Aufgrund der Umstände wird Ihnen nichts Anderes übrigbleiben, als die Wohnung termingerecht, aber nicht neu ausgemalt zurückzustellen. Die sogenannte Naturalrestitution (Beseitigung der unschönen Malerei = „Beschädigung“) ist Ihnen unmöglich. Der Vermieter wird Sie dann mit Schadenersatz in Geld belangen. Sein Schaden könnten die zB die Ausmalkosten in üblicher Höhe sein und eventuell die Zinsminderung, welche die eventuell schon vorhandenen Nachfolgemieter geltend machen können, weil Sie die Wohnung ein paar Tage verspätet übergeben bekommen. 

Bin ich als Mieter in diesen Zeiten des Corona Virus verpflichtet, meinen Vermieter in die Wohnung zu lassen?

Der Zutritt zur Wohnung muss von Ihnen als MieterIn nur bei wirklich wichtigen Gründen geduldet werden. Dabei sind nach dem Gesetz die berechtigten Interessen des Mieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes angemessen zu berücksichtigen. Aufgrund dieser Bestimmung ist die Besichtigung durch den Vermieter und andere Personen, Kauf- oder Mietinteressenten, derzeit wohl eher nicht zu dulden. Die berechtigten Interessen des Mieters, bei einer Pandemie niemanden in die Wohnung zu lassen (außer allenfalls bei Gefahr im Verzug) liegen auf der Hand. Das gilt umso mehr, wenn die MieterInnen einer Risikogruppe angehören. 

Ist es richtig, dass ich bei meiner Mietwohnung wegen Corona jetzt Mietzinsminderung fordern bzw. vornehmen kann?

Nein. Anders als bei manchen Geschäftsraummieten (viele Geschäfte mussten ja aufgrund öffentlicher Anordnung schließen) kommt bei Wohnungsmiete eine Mietzinsminderung „nur“ aufgrund von Corona derzeit nicht in Betracht. Eine Zinsminderung ist nur dann zulässig, wenn der vereinbarte Gebrauch der Wohnung wesentlich beeinträchtigt ist; z.B. defekte Heizung.

Hinweis: Die Mietminderung der im Haus betriebenen Geschäftslokale führt nicht zu einer Erhöhung der Betriebskosten für die Wohnungsmieter. Mehr Infos finden Sie hier.

Befristungen bei Wohnungen laufen ab, Wohnungen sind gekündigt. Und ich darf nicht raus! Was kann ich tun?

Wenn Ihr Mietvertrag zu einem bestimmten Termin endet, egal ob wegen

  • Ablauf der Befristung oder
  • einer einvernehmlichen Vereinbarung oder
  • einer wirksamen Kündigung,

dann dürfen Sie nach diesem Termin nicht einfach so weiter in der Wohnung bleiben. Sie müssten sich wegen des absehbaren Verlusts Ihrer Wohnung also eine andere Wohnmöglichkeit suchen, wenn der Vermieter nicht schon jetzt einer Verlängerung des Vertrags zugestimmt hat.

Andererseits ist es natürlich klar, dass Sie in Ihrer Situation schwer auf Wohnungssuche gehen können, um rechtzeitig eine neue Wohnung zu finden. Und es ist ja auch noch gar nicht klar, wann die Maßnahmen zur Ausgangsbeschränkung zurückgenommen werden.

Wir raten Ihnen daher dringend, sich mit Ihrem Vermieter/Ihrer Vermieterin in Verbindung zu setzen, um eine gütliche Einigung zu erzielen. Sie können unser Musterschreiben verwenden und adaptieren; Hier finden Sie zwei Vorschläge, wie Sie die Verlängerung des befristeten Mietvertrags oder einen einvernehmlichen Räumungsaufschub vereinbaren könnte.  

Der Vermieter hat mir die Wohnung gerichtlich aufgekündigt. Bis wann muss ich Einwendungen erheben, damit ich die Wohnung nicht verliere?

Die Fristen bei anhängigen Gerichtsverfahren, die bis 23.3. noch nicht abgelaufen sind, sind bis zum Ablauf des 30. April 2020 „unterbrochen“. Sie beginnen mit 1. Mai 2020 neu zu laufen.

Fristen für die Anrufung eines Gerichts z.B. der Erhebung einer Klage sind bis zum Ablauf des 30. April 2020 nur „gehemmt“.

Auch wenn also per Gesetz bei rechtlichen Fristen bestimmte Erleichterungen gemacht wurden, raten wir Ihnen dennoch, die Einwendungen per eingeschriebenen Brief ehestens an das Gericht zu senden. Die Gerichte haben ja weiterhin (wenn auch einen eingeschränkten) Betrieb. Es reicht, wenn Sie in dem (am besten: eingeschriebenen!) Schreiben an das Gericht klar machen, dass sie gegen die Kündigung Einwendungen erheben; es empfiehlt sich ausdrücklich anzugeben, dass die vom Vermieter geltend gemachten Gründe für die Kündigung nicht vorliegen. Führen Sie im Brief jedenfalls die Aktenzahl an. 

Wann muss ich einen Antrag auf Mietzinsüberprüfung stellen?

Bei einem unbefristeten Mietvertrag läuft die Frist zur Überprüfung, ob der vereinbarte Hauptmietzins den gesetzlich zulässigen Mietzins überschreitet, nur bis zu 3 Jahren ab dem Datum der Mietzinsvereinbarung. Wenn Sie bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Bekämpfung und Herabsetzung eines überhöhten Mietzinses einbringen möchten, dann wird der Zeitraum der Corona-Krise nicht in den Fristenlauf eingerechnet. Alle Fristen verschieben sich entsprechend nach hinten.

Bei befristeten Mietverträgen endet die Frist zur Überprüfung der gesetzlichen Zulässigkeit des Mietzinses 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach Umwandlung des befristeten Mietverhältnisses in ein unbefristetes. Bei einem befristeten Mietverhältnis, welches zB am 31.3. endet, würde die Frist zur Überprüfung des Mietzinses wegen der nun verfügten gesetzlichen Fristen-Hemmung nicht Ende September, sondern erst Ende Oktober enden. 

Wie lange habe ich Zeit um Beschlüsse von Eigentümerversammlungen zu bekämpfen?

Je nach Grund, warum Sie den Beschluss anfechten möchten, beträgt die Frist dafür 3 oder 6 Monate, und zwar ab Bekanntmachung des Beschlussergebnisses durch den Anschlag im Haus. Sie finden die Regelungen dazu hier beschrieben.

Wegen der Corona-Krise laufen alle diese Fristen nun 38 Tage später ab.

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