26.11.2012
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Kaupreis und Kaufvertrag

Vor der Entscheidung für den Kauf einer Liegenschaft, auf der man sein Einfamilienhaus errichten möchte, sollte man auch unbedingt mit dem Gemeindeamt Rücksprache halten, um die verschiedenen Rahmenbedingungen (insbesondere den Flächenwidmungsplan und die Bebauungsbestimmungen) abzuklären. Vielleicht lassen es die behördlichen Vorschriften gar nicht zu, sein Traumhaus so zu errichten, wie man es möchte.

Kaufverträge über eine Liegenschaft mit einem Einfamilienhaus oder eine unbebaute Liegenschaft sollten mindestens folgende Bestandteile haben:

  • Namen der Vertragspartner
  • Genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstandes (Liegenschaft mit einem darauf errichteten Haus oder unbebaut)
  • Einen Übergabetermin und die Vereinbarung darüber, dass zu einem bestimmten Termin (zB mit dem Tag der tatsächlichen Übergabe) der laufende Nutzen und die laufenden Lasten (zB Grundsteuer, Kanal-, Wasser-, Müllgebühren) auf den Käufer übergehen.
  • Umfassende Regelungen über den Kaufpreis:
  • Wie erfolgt die Zahlung des Kaufpreises? Wird bar in voller Höhe bezahlt? Wird der Kaufpreis nur teilweise durch Eigenmittel des Käufers und der Rest durch die Übernahme eines auf der Liegenschaft haftenden Darlehens bezahlt? Wenn ja, sollten Laufzeit, Höhe und Verzinsung des Darlehens und die sich daraus ergebenden monatlichen Belastungen angegeben sein.
  • Je nachdem muss also vereinbart werden, ob der Verkäufer eine (geld)lastenfreie Übergabe der Liegenschaft schuldet und garantiert, oder ob und in welcher Höhe der Käufer ein aushaftendes Darlehen übernimmt.
  • Wenn der Käufer ein Förderungsdarlehen übernehmen will, so muss noch vor einer derartigen Vereinbarung bei der Wohnbauförderungsstelle abgeklärt werden, ob dies überhaupt möglich ist.
  • Fälligkeit der Kaufpreiszahlung: Anzuraten ist sicher eine Treuhandlösung, damit sowohl die Interessen von Käufer und Verkäufer entsprechend gewahrt werden. Bei einer Treuhandschaft (die meist gleich der vertragserrichtende Notar oder Rechtsanwalt übernimmt) zahlt der Käufer den Kaufpreis bei Vertragsunterzeichnung an den Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt) mit dem Auftrag den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer weiterzuleiten, wenn die vertragskonforme grundbücherliche Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers abgesichert bzw durchgeführt ist.
  • Vereinbarung darüber, dass der Verkäufer die Freiheit der Liegenschaft von außerbücherlichen Lasten zusagt und insbesondere niemandem Wohn- oder Mietrechte zustehen
  • Vereinbarung, wer die Kosten der Vertragserrichtung und –durchführung trägt.
  • Die sogenannte "Aufsandungserklärung": Damit erklärt der bisherige Eigentümer der nunmehr verkauften Liegenschaft, dass er der Übertragung des Eigentumsrechtes an den Käufer einwilligt. Nur mit einer derartigen Erklärung kann die Eigentumsübertragung grundbücherlich durchgeführt werden.
  • Beglaubigung der Unterschriften des Käufers und Verkäufers durch einen Notar oder bei Gericht (kann direkt bei Unterfertigung des Kaufvertrages oder auch später erfolgen).

Daneben sind aber oft noch weitere Vertragsbestimmungen notwendig. Gerade beim Kauf einer Liegenschaft sind bei der Vertragsgestaltung noch zusätzlich viele verschiedene Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Kaufpreis

In der Regel können Einfamilienhäuser oder Baugründe zu dem Preis verkauft werden, den der Verkäufer dafür erzielen kann. Es kann also ein vollkommen freier Marktpreis verlangt werden.

Zwar gibt es - wie bei allen Rechtsgeschäften - theoretische Preisbegrenzungen (zB durch das Wucherverbot), sie spielen in der Praxis keine nennenswerte Rolle. Die Anfechtung eines Kaufvertrages aus dem Rechtsgrund der sogenannten "Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes" (auch „laesio enormis“ genannt) kann in manchen Fällen zum Erfolg führen. Voraussetzung dafür ist, dass der objektive Wert der Leistung des Verkäufers (Wert des Hauses) weniger als die Hälfte des Werts der eigenen Leistung (Kaufpreis) ausmacht. 

BEISPIEL

Beispiel: Herr Huber kauft eine Liegenschaft mit einem darauf errichteten etwa 40 Jahre alten Einfamilienhaus um einen Kaufpreis von € 130.000,--. Das Haus macht oberflächlich betrachtet einen guten Eindruck, es scheint – wie ihm der Verkäufer auch versichert – komplett neu renoviert. Nach einigen Wochen machen sich aber ganz erhebliche Schäden bemerkbar. Die angebliche Totalsanierung bestand lediglich aus einem neuen Fassadenanstrich, ansonsten ist das Haus, die Versorgungsleitungen, das Dach und viele tragende Teile in einem katastrophalen Zustand. Ein Gutachter bescheinigt, dass die Liegenschaft samt Einfamilienhaus lediglich einen Verkehrswert von € 60.000,-- hat. Damit wäre prinzipiell die Grundlage vorhanden, das Geschäft wegen Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) anzufechten. Der Verkäufer hat dabei die Möglichkeit, die Differenz zwischen dem bezahlten Preis und dem Verkehrswert zurückzugeben und so das Geschäft aufrecht zu erhalten oder das Geschäft vollständig rückgängig zu machen. Der Verkäufer hat den gesamten erhaltenen Kaufpreis zurückzuerstatten und die Liegenschaft wieder in sein Eigentum zu übernehmen. 


Es zahlt sich jedenfalls aus, Preisvergleiche anzustellen. Man sollte das ungefähre Preisniveau durch Vergleiche von einschlägigen Inseraten und durch Kontakte mit "Profis" am Wohnungsmarkt erheben. Unter "Profis" sind übrigens nicht nur Makler zu verstehen, sondern alle Personen, die durch ihre Tätigkeit oder Erfahrung einen Überblick über die für Sie relevante Marktsituation haben (zB manche Bankmitarbeiter, Rechtsanwälte, Gemeindeangestellte, etc). Erst mit diesen Preisvergleichen im Hintergrund kann man beurteilen, ob ein bestimmtes Einfamilienhaus innerhalb der für vergleichbare Häuser verlangten Preise liegt.

Lediglich bei Einfamilienhäusern, die auch mit Mitteln aus der Wohnbauförderung gebaut worden sind, ist in manchen Förderungsbedingungen (je nach Bundesland verschieden) vorgesehen, dass ein Weiterverkauf nur unter Zustimmung der Wohnbauförderungsstelle erfolgen darf. Dabei wird meist auch eine Prüfung der Preisangemessenheit von der Wohnbauförderungsstelle vorgenommen.

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